Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не-движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи-вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси-мальную стоимость.
Обычно анализ наиболее эффективного использования прово-дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую-щие направления:
Рыночный анализ;
Анализ реализуемости варианта;
Анализ наиболее эффективного использования.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю-щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде-ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди-чески обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз-работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре-нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе-го максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
Критерии анализа наиболее эффективного использования:
Юридическая допустимость;
Физическая осуществимость;
Финансовая обеспеченность;
Максимальная продуктивность.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис-пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо-мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото-рого экономический срок службы составляет 40 лет.
Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти-вопожарные разрывы, требования инсоляции .
Физическая осуществимость. Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, ди-зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.
Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, ес-ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю-щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы-шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по-несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при-знается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин-вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис-пользования является выполнимым в финансовом отношении.
Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе-мельного участка как такового, независимо от того, является он сво-бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра-зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи-тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи-мости — земельного участка.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре-буемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе-мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы-бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни-ка остатка.
Доход от земли рассматривается как остаток между сово-купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи-тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни-цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос-таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола-гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас-смотрения земельного участка как свободного.
Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования не-движимости два приема:
- наиболее эффективное использование участка как незастроен-ного;
- наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо-вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча-стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо-жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп-ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет-ным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:
Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода-жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот-ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте-ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в
случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
- застройка без промежуточного использования, если рас-сматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использо-вания, до того момента как новый вариант будет востребо-ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для дости-жения наиболее эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объ-екту.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений.
Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
- сохранение существующего назначения оцениваемой недви-жимости;
- изменение существующего назначения оцениваемой недвижи-мости.
Оценка максимальной продуктивности в за-висимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз-личны.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями определенного назна-чения, с учетом рыночного спроса и предложения.
Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.
Определение возможности получения и величины прочих до-ходов.
6. Расчет эксплуатационных расходов.
7. Расчет резерва затрат капитального характера.
8. Расчет чистого операционного дохода.
9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и со-оружениями.
11. Расчет дохода, относимого к земле.
12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.
13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализа-ции дохода, приносимого землей.
Второй метод : Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина-ковы.
Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями, определенного назна-чения с учетом рыночного спроса и предложения.
Расчет потенциального валового дохода.
Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.
Оценка действительного валового дохода.
Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капиталь-ного характера.
Расчет общего чистого операционного дохода.
Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.
Оценка недвижимости методом капитализации чистого опера-ционного дохода, приносимого недвижимостью.
Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
Третий метод : Земельный участок рассматривается как незастро-енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола-гаемого назначения:
1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижи-мости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.
3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между
ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Четвертый метод : Земельный участок рассматривается как за-строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:
Определение общего коэффициента капитализации.
Расчет затрат на усовершенствование объекта.
Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произве-денных улучшений.
Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроен-ный, не требующий перестройки:
Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи-мостью.
1. Определение общего коэффициента капитализации.
Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис-того операционного дохода.
Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать нестандартных видов использования.
Обособленные виды использования
Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана-логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова-ния может отличаться.
Промежуточные виды использования
Если вариант наиболее эффективного использования недвижи-мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сло-жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифи-цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.
Юридически противоречивые виды использования
Если фактическое использова-ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст-вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене-ния или возникновения новых норм зонирования.
Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
На практике реально существующая застройка может не соответ-ствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен-ных капитальных затрат.
Многопрофильные виды использования
Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель-ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.
Виды использования специального назначения
Например, наиболее эффективное использование завода, выпус-кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу-дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек-тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра-нение его дальнейшего использования в качестве элеватора.
Спекулятивные виды использования
Находящийся в собственности земельный участок, предназна-ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив-ный инвестиционный инструмент.
Избыточная и лишняя площадь участка
Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе-мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф-фективного использования. Наиболее эффективным способом ис-пользования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.
В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода-же, представляет собой лишнюю площадь.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
Основные понятия
Принцип ожидания
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхо-да основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся эко-номической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения ис-точник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех ак-тивов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, не-материальные активы и т.п.).
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожи-дания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного под-хода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость К актива определяется нынешней (сегодняшней, теку-щей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих дохо-дов I: , где к — период владения активом.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при усло-вии его использования в течение этого периода наиболее эффектив-ным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость Fактива не должна превышать наименьшей цены Va,
по которой мо-жет быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной до-ходностью: 
, где т —
количество аналогов. Дан-ный принцип является аналогом экономического принципа альтер-нативности инвестиций.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитали-зации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 3.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого опе-рационного дохода и коэффициента капитализации или дисконти-рования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого опе-рационного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного пе-риода, оценку коэффициента дисконтирования и определение сум-мы текущих стоимостей этих доходов.
Рисунок 3.1 - Классификация методов оценки по доходу.
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на ко-эффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оце-ниваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенден-цию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента ка-питализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата.
Предполагается, что учет тенден-ций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наибо-лее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во вре-мени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.
Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стои-мости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, ана-логичных оцениваемому.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразова-нии всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе остав-шейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекае-мой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою оче-редь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДЦП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод ка-питализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконти-рования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с по-следующим суммированием денежные потоки каждого года эксплу-атации оцениваемого актива, включая денежный поток от его пере-продажи в конце периода владения.
Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализа-ции по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их из-менения в будущем.
Чистый операционный доход, который генериру-ет актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.
Вобщем случае в соответствии с принципом ожидания математи-ческое выражение для оценки рыночной стоимости актива с ис-пользованием доходного подхода имеет следующий вид:
(3.1)
где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)
В объекте недвижимости неамортизируемой частью является зе-мельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участ-ка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следу-ет рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучше-ния же имеют конечный срок экономической жизни — период вре-мени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.
Таким образом, доход I q (от англ. слова — Income) некоторого q-то года можно разбить на две составляющие:
где — доход на инвестиции (доход на капитал) и — доход для возврата первоначальных инвестиций (доход для возврата капитала).
Доход на инвестиции q-то года, в свою очередь, можно разде-лить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные рыночной стоимости улучшений в начале q-то года, и доход на инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом же году: 
Норма отдачи на капитал, инвестированный в землю, равна нор-ме отдачи на капитал, инвестированный в улучшения: Y L = Y B = Y.
Следовательно, доход на капитал можно представить в виде про-изведения стоимости этого капитала на единую норму отдачи:
- от улучшений
Из (6.1.2) следует, что доход на капитал, относимый к улуч-шениям, и текущая рыночная стоимость связаны между собой прямо пропорциональной зависимостью 1 . При этом доход по-зиционирован в конце года, а стоимость улучшений — в конце предыдущего года или в начале текущего. Улучшения из-за естественного износа теряют свою стоимость. Следовательно, до-ход, связанный с улучшениями, также является убывающей функ-цией времени.
Для объектов, требующих опреде-ленных капитальных вложений на их улучшение (свободный земель-ный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первона-чальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций V HU т.е. будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к да-те эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сум-му затрат на его создание
Вариант наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости может достигаться либо на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как условно свободного. Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Прием определения наиболее эффективного использования оцениваемой застроенной недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.
Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости две ситуации:
1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений;
2) участок рассматривается как застроенный.
Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная.
Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
Выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);
- для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);
- расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов:
а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;
б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;
в) здания (сооружения) должны использоваться по- другому назначению;
г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначению без какой-либо переделки.
Так как снос построек - это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.
Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:
1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем, состоянии?
2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в ка1кие сроки окупятся расходы?
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:
Установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
- выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроенных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).
Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.
В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как застроенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявленного использования.
Особые ситуации при анализе НЭИ
На практике в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости. Это может быть связано с обособленным, промежуточным, юридически несоответствующим видом использования; много-профильностью использования недвижимости и т.д. В этом случае методы анализа наиболее эффективного использования приходится корректировать.
Например, в районе, зонированном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина. Конечно, такой вариант возможен только в случае, если в районе магазины отсутствуют, и анализ рынка показывает целесообразность такого коммерческого использования. Но такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно.
Сгруппируем варианты особых ситуаций, возникающих при анализе НЭИ, и рассмотрим их подробнее.
Избыточная земля. Возможно, что при определении наиболее эффективного использования выяснится, что часть территории избыточна, т.е. превышает экономический размер этого варианта использования участка. Уместно будет в таком случае избыточную часть территории оценить отдельно, установив ее границы.
Уникальное (единичное) использование. Хотя обычно наиболее эффективное использование имеет аналоги в округе, существуют отдельные виды собственности, для которых характерен только единственный вид использования. Иногда наилучшим использованием такой собственности является продолжение ее текущего использования. Например, сталелитейный завод перепрофилировать под другое использование практически невозможно.
Но возможно и уникальное использование как наилучшее. Рассчитать его - непростая задача для оценщика, требующая особо убедительной аргументации и тщательного анализа. Это может быть первый в регионе бизнес-центр международного уровня, парк аттракционов типа «Диснейленд» или молодежный отель - рок-клуб «Желтая подводная лодка» в списанной субмарине ВМФ.
Временное (промежуточное) использование - это наилучшее использование на текущий момент, которое в будущем, вероятно, изменится.
В широком смысле промежуточное использование - это любое текущее использование, если оно:
А) не соответствует наилучшему использованию;
б) обеспечивает стоимостное превышение объекта в целом над стоимостью участка как незастроенного.
Возможно промежуточное использование и незастроенного участка. Скажем, участок городской территории может временно использоваться под платную автостоянку, хотя его наилучшее использование - под универсам, который может быть построен через год или пять лет, когда рядом будет заселен новый район или откроется станция метро. В ожидании развития дорог и прочей инфраструктуры, благоприятных условий финансирования, заселения микрорайона и других условий участок может быть занят ангарами (складами) или мастерскими, или огородами, или гаражами, или рынком и т.д.
Использование, которое не является наиболее эффективным. Что делать, если НЭИ участка земли как незастроенного отличается от текущего использования объекта?
Теория и практика оценки утверждают, что при оценке объекта недвижимости улучшения должны оцениваться на основе использования, которое соответствует НЭИ незастроенного участка земли.
Использование для специальных целей. Как правило, НЭИ объектов специального назначения с улучшениями - продолжение их текущего использования, если такое использование жизнеспособно. Использование для нескольких целей (комплексное). Довольно часто наиболее эффективное использование подразумевает многоцелевое использование, при котором участок будет использоваться более чем для одной цели. Например, на большом участке целесообразно построить магазин, жилые дома, автостоянку и т.д. В таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование нередко бывает комплексным. Это касается и участка земли, и здания. Например, в здании гостиницы может быть и ресторан, и бар, и магазин. В многоэтажном доме могут располагаться и магазины, и офисы, и квартиры. Стоимость этих отдельных элементов, рассчитанная оценщиком, не должна превосходить стоимость всего объекта.
Юридически несоответствующий вид использования. Предположим, что использование собственности в течение определенного времени полностью соответствовало действующим законам и нормам, но они изменились, и текущее использование вошло в противоречие с новыми положениями. Такое использование называется законодательно несогласованным. При оценке земли с таким использованием следует принимать во внимание, что текущее использование может давать повышенный доход вследствие большей интенсивности использования и, следовательно, имеет большую стоимость, чем объект сравнения, соответствующий зонированию. Поэтому при применении метода сравнения продаж следует делать корректировку на использование.
Методы проведения анализа НЭИ
Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то в зависимости от оценки коэффициента капитализации можно применять три метода.Первый метод предполагает, что коэффициенты капитализации для земли и строений различны.
1) Определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определить возможность получения и величину прочих доходов;
5) оценить действительный валовой доход;
6) рассчитать эксплуатационные расходы;
7) рассчитать резервы затрат капитального характера;
8) рассчитать чистый операционный доход;
9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;
10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;
11) определить относимый к земле доход;
12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;
13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Второй метод также характеризует земельный участок как незастроенный, но коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.
Для получения вывода о НЭИ необходимо:
1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) рассчитать потенциальный валовой доход;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
4) оценить действительный валовой доход;
5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера;
6) рассчитать общий чистый операционный доход;
7) вычислить общий коэффициент капитализации для оцениваемой недвижимости;
8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
9) оценить стоимость земельного участка как разницу между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.
Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.
Для получения вывода о НЭИ необходимо:
1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке;
2) рассчитать стоимость строительства и прибавить прибыль девелопера;
3) оценить стоимость земельного участка как разницу между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Если земельный участок рассматривается как застроенный, то используют два метода.
Первый метод - земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.
При этом необходимо выполнить следующие расчеты:
1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;
2) определить общий коэффициент капитализации;
3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;
5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.
Второй метод - земельный участок рассматривается как застроенный, но не требующий перестройки.
Для получения вывода о НЭИ необходимо:
Применение названных методов анализа НЭИ недвижимости сопряжено с большим объемом вычислений, поэтому в российской оценочной практике используется метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Этот метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.
Метод качественного анализа вариантов использования включает:
1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;
2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;
3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте использования оцениваемой недвижимости.
Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.
Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо зачитывать специфику конкретного объекта недвижимости. В этом случае рассмотренные методы проведения анализа НЭИ, возможно, придется подкорректировать.
1. Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?
2. Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования?
3. Является ли имущество физически пригодным для использования?
4. Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым?
Вариант тестирования приведен в таблице 1.
|
Варианты НЭИ |
Тест на НЭИ |
|||
|
Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным? |
Является ли использование законным или есть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право использования? |
Является ли имущество физически пригодным для использования? |
Является ли предполагаемое использование финансово осуществимым? |
|
|
Текущее использование | ||||
|
Жилой дом | ||||
|
Офисное здание | ||||
|
Торговое здание | ||||
|
Здание склада | ||||
После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется их обоснованность с финансовой точки зрения . То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным использованием.
Вот на этом этапе у оценщиков начинаются основные трудности, так как здесь начинаются вопросы методология оценки, а как известно, в МСО вопросы методологии не рассматриваются. Современные издания по оценке недвижимости также не дают ответа на этот вопрос, продолжая на различные лады повторять известные положения учебников 90-х годов.
В свою очередь в практических оценках продолжается практика замены этого важнейшего этапа оценки ссылками на собственное мнение в обоснование, как правило, существующего использования объекта недвижимости. Однако в связи с переходом нашего рынка недвижимости на новую стадию развития этого становится явно недостаточно. Действительно, даже в МСО говорится о том, что «на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием спроса и предложением, наиболее эффективное использование имущества может быть его сохранение для будущего использования» или «промежуточное использование» в случае, «где использование земли и зонирование находится в состоянии изменения». Однако властными структурами в последнее время проведена определенная работа, направленная на формирование цивилизованного рынка недвижимости, и не учитывать эти изменения профессиональный оценщик недвижимости не имеет права.
Речь в первую очередь идет о градостроительном зонировании городов. Когда отсутствует зонирование, то невозможно при определении НЭИ оценить юридическую допустимость строительства на выбранном участке земли объектов различного назначения. В предыдущие годы разрешение использования земли для девелопмента давали чиновники на основании своих планов. Зонирование же территорий предполагает законодательно установленные различные виды использования земельных участков, в пределах которых девелопер сам определяет объект для строительства, исходя из экономической эффективности планируемого проекта.
Оценщик недвижимости при анализе НЭИ также должен провести ту же работу, а для этого он должен знать законодательство в области градостроительной деятельности и владеть методами экономического анализа девелоперской деятельности.
К сожалению, у нас оценщиками недвижимости считаются люди, прослушавшие краткосрочные курсы, на которых даже и не рассматриваются эти вопросы. У нас почему-то сложилась практика довольно поверхностного отношения к оценке недвижимости. В этой связи хотелось бы привести некоторые выдержки из МСО:
- «1.7 Во всех странах-членах МКСО признается, что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта» (МР1 МСО)
- «Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства, и его оценка имеет основное значение для жизнеспособности глобальных рынков имущества и финансовых рынков » («Типы имущества» МСО 2003 стр.83)
- «…Правильное понимание и надлежащее применение этих стандартов (МСО) неизбежно будет содействовать жизнеспособности международных и внутренних сделок с недвижимым имуществом среди прочих инвестиционных альтернатив и уменьшит число случаев мошенничества и злоупотреблений » (МР 1 МСО стр.195)
Последняя цитата особенно актуальна для нашей страны. Огромные нефтедоллары хлынули на рынок недвижимости, обеспечивая ему постоянный рост. При этом еще примерно 75% всей доходной недвижимости находится в государственной собственности под управлением чиновников. Переход прав собственности на эти объекты по законодательству осуществляется только через независимую оценку. Отсюда все возрастающая роль профессиональных оценщиков недвижимости, к которым в соответствии с МСО предъявляются повышенные требования как в плане профессионализма, так и в плане соблюдения Кодекса поведения.
С 30 декабря 2004 года у нас в стране действует новый Градостроительный Кодекс. В соответствии с ним можно выделить четыре шага на пути от чистого поля к участку под застройку:
- территориальное планирование,
- градостроительное зонирование,
- планировка территории
- проектирование, возведение и реконструкция объектов капитального строительства.
Выделение участков должно начинаться с территориального планирования, в ходе которого федеральные, региональные и местные власти определят территории для возведения жилья, объектов инфраструктуры, промышленности и сельского хозяйства. Схемы территориального планирования, разработанные федеральными властями, направляются в высшие исполнительные органы субъектов РФ и муниципальных образований, к территориям которых относятся. Документы должны быть согласованы в течение трех месяцев. Если за этот срок от региональных или муниципальных властей не поступит соответствующего заключения, документация считается утвержденной «по умолчанию».
После территориального планирования власти должны провести градостроительное зонирование. В результате на территории каждого муниципального образования будут определены территориальные зоны и установлены градостроительные регламенты. На выполнение этой задачи правительство дало пять лет - до 1 января 2010 г. До этой даты для территорий поселений и межселенных территорий, если те подлежат застройке, необходимо разработать правила землепользования. Подробное содержание правил изложено в кодексе. С начала 2010 г. при отсутствии этих документов не допускается выдача разрешений на строительство.
Затем выделенные в результате зонирования территории должны быть подвергнуты планировке. Последняя предполагает разбивку зоны на кварталы, микрорайоны и иные элементы, а также установление границ для участков под застройку. Планировку надо провести в отношении как застроенных, так и пустых территорий. Эта задача также ложится на плечи местных властей и местного же бюджета. Кроме того, органы местного самоуправления будут решать, какой именно набор документов необходим для планировки территории.
В ходе планировки за каждым участком земли должны быть закреплены предписания относительно того, какого назначения здание на нем можно построить. Помимо назначения укажут его этажность, контур углубления, площадь и т.д.
Однако работа по разработке Градостроительных Кодексов городов требует существенных денежных средств и привлечения к этой работе высококвалифицированных кадров. Соответственно, работа в этом направлении ведется с отставанием от намеченных графиков. Даже в наиболее продвинутой в области информационного обеспечения градостроительной деятельности Москве Градостроительный Кодекс еще не принят (хотя по намеченным планам он должен быть разработан в конце 2006 года по распоряжению Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 2664-РП).
В Москве все еще действует Градостроительный Кадастр, на основе которого оценщику можно провести тестирование НЭИ. В соответствии с законом г. Москвы от 15 декабря 2004 г. № 88 «О градостроительном кадастре города Москвы», «Градостроительный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения градостроительной деятельности на территории города Москвы. Сведения градостроительного кадастра носят открытый характер и предоставляются всем заинтересованным лицам в соответствии с их письменными запросами, за исключением сведений, составляющих государственную тайну». По запросу Служба градостроительного кадастра города Москвы выдает кадастровую справку, где отражаются фрагменты плана линий градостроительного регулирования («красных линий»), топографического плана, схем градостроительного зонирования, размещения инженерных магистральных сетей и сооружений, административно-территориального деления, природного комплекса, зон охраны памятников истории и культуры, исходно-разрешительной, градостроительной и проектной документации, данные об утверждении архитектурно-градостроительных решений, материалов историко-архитектурного обследования ЦАО г. Москвы и др. Кадастровая справка сформирована на основе утвержденных материалов Генерального плана развития г.Москвы на период до 2020 года.
Для целей определения НЭИ важная информация изложена в следующих разделах справки:
- схема развития и реорганизации производственных зон,
- функциональное зонирование,
- строительное зонирование,
- план размещения инженерных магистральных сетей и сооружений.
Приведем пример информации из кадастровой справки применительно к одной из промзон Москвы.
Схема функционального зонирования: Квартал 1001. Квартал специализированного административно-делового назначения (Б1) — участки административно-делового вида занимают более 25% территории, а участки других видов — менее 25% каждый. При этом участки коммунально-складского, промышленного и специального видов назначения должны занимать не более 10% территории.
Схема строительного зонирования: Квартал 2130. Квартал среднеплотной застройки смешанной контрастной этажности, средняя плотность застройки на территории застраиваемых участков составляет более 5 тыс.кв.м./га и не более 10 тыс.кв.м./га, при этом участки малоэтажного и многоэтажного видов застройки занимают более одной трети территории, а участки других видов застройки — менее одной трети территории каждый.
Таким образом, информация из кадастровой справки служит основой для выбора вариантов возможной застройки для проведения анализа с целью определения НЭИ. Следовательно, при заключении договора на оценку недвижимости необходимо в договоре об оценке прописать обязанность заказчика в представлении исполнителю кадастровой справки Градостроительного Кадастра или выписку из Градостроительного Кодекса города, когда он будет принят.
Вопросы градостроительного регулирования в различных городах имеют свои специфику, и оценщику недвижимости необходимо их хорошо знать, иначе провести профессиональную оценку недвижимости невозможно.
После того как определены возможные варианты застройки и примерные параметры строений по этажности и площадям, необходимо подобрать аналоги объектов, например, по РСС-2007 и переходить непосредственно к расчетам показателей стоимости земли для выбора наиболее эффективного решения. Каких-либо рекомендаций по методологии этих расчетов сегодня нет. Каждый оценщик выдумывает свои подходы к расчетам, и часто допускают грубые ошибки, приводящие к неверным решениям.
Особенностью проведения расчетов на этапе определения НЭИ является необходимость соблюсти два противоречивых требования. С одной стороны, необходимо провести достаточно подробные расчеты, чтобы добиться их приемлемой точности, а с другой стороны, эти расчеты должны быть максимально просты. От оценщика недвижимости требуется особое искусство, чтобы найти эту «золотую середину» и убедительно провести эту основную часть отчета об оценке недвижимости. Вообще, профессионализм оценщика недвижимости можно оценить по тому, как он проводит анализ НЭИ.
Чтобы грамотно решать эти вопросы необходимо обратиться к теории и практике девелопмента. В развитых рыночных странах эта теория отработана достаточно хорошо и показала свою эффективность в условиях большой конкуренции на рынке недвижимости. К сожалению, мы очень мало уделяем внимания вопросам девелопмента. Более того, у нас даже в законодательных и нормативных документах отсутствует это понятие. Мы его заменили на понятия типа «застройщик», «инвестор-застройщик», «заказчик» и т.п. Эта запутанность в терминах приводит к большим издержкам и проблемам при строительстве. Обманутые дольщики — это следствие нечеткости формулировок в законах и непонимании роли девелопера в процессе создания или реконструкции объекта недвижимости.
Формат настоящей статьи не позволяет более подробно остановиться на этих вопросах, они будут отражены в готовящейся к изданию книге. Обратим лишь внимание на то, что девелопер является главным действующем лицом процесса улучшения недвижимости, несет все риски проекта и получает соответствующие этим рискам прибыль или убытки. Причем эту прибыль он получает последним, после удовлетворения всех требований участников проекта, и за этим основополагающим принципом следят все участники проекта и контролирующие органы. Если же, как это часто бывает у нас, девелоперу удается получить свою прибыль раньше, то и возникают долгострои и обманутые вкладчики. Хотим ли мы или нет, но законы рынка и усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости приведут к тому, что этот принцип будет соблюдаться. И девелопером будет профессионал, а не как у нас сейчас — банковские структуры, заводы, НИИ, строители и т.д.
Таким образом, в наших расчетах мы должны соблюсти первый принцип: главный игрок — девелопер, и он получает прибыль последним. Здесь как раз уместно остановиться на развернувшейся в среде оценщиков дискуссии о «прибыли предпринимателя» при оценке недвижимости и прежде всего на вопросе, о каком предпринимателе идет речь при вычислении этого параметра. Прибыли предпринимателя при оценке недвижимости посвящено большое количество работ таких известных ученых и практиков оценки, как Озеров Е.С., Грибовский С.В., Тарасевич Е.И, Яскевич Е.Е., Козырь Ю.В, Зеленский Ю.В. и др. Однако ясности в этом вопросе так и нет.
Чаще всего в практических оценках эта прибыль определяется как вмененные издержки или процент на инвестированный в проект капитал, и речь идет о прибыли девелопера. Но девелопер — это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Как же тогда посчитать его прибыль? И является ли она той прибылью, которую мы должны определить в процессе оценки недвижимости?
В теории и практике девелопмента этот вопрос решен следующим образом. Инвестиции в проект девелопмента складываются из высорискованного собственного капитала проекта (30-40% от общих инвестиций), в котором может участвовать девелопер, и строительного кредита, который выдают, как правило, банки или другие кредитные организации. Причем, строительный кредит выдается только после вложений в проект собственного капитала и при условии его реинвестирования долгосрочным кредитом после планового заполнения объекта недвижимости арендаторами. Таким образом, прибыль предпринимателя — это прибыль на собственный капитал проекта , а прибыль девелопера — это, как правило, 50% от сверхприбыли после удовлетворения требований по прибыли инвесторов собственного капитала.
Пример денежного потока проекта девелопмента, в котором Собственник земельного участка получает доход в виде определенного процента площадей в улучшенной недвижимости (инвестпроект), показан на графике.
Что еще оценщики могут взять из теории и практики девелопмента для целей определения НЭИ и оценки недвижимости.
1. Особенности строительного кредита. Он выдается под повышенную ставку только после вложений в проект собственного капитала. Им покрываются текущие расходы проекта. При этом проценты начисляются, но не погашаются. Погашение процентов и тела кредита происходит при реинвестировании проекта долгосрочным кредитом после заполнения объекта арендаторами или продаже недвижимости.
2. Долгосрочный кредит. Выдается институциональными кредиторами, типа REIT (трасты недвижимости), ЗПИФ недвижимости, пенсионные фонды, страховые компании и т.д. Максимальная величина кредита определяется как минимальное значение из двух параметров: LTV — доля кредита в стоимости недвижимости (60-70%) и DCR — коэффициент покрытия долга (часть средств на обслуживание задолженности в NOI).
3. Заполнение построенного объекта доходной недвижимости происходит не мгновенно, а в течение определенного периода, в зависимости от состояния рынка. В течение этого периода необходимо в расчетной модели учесть затраты на операционные расходы и обслуживание строительного кредита. Оценщики, как правило, не учитывают эти затраты, что приводит к занижению затрат проекта.
Пример определения НЭИ для условий участка земли как свободного в одной из намеченной к реконструкции промзон Москвы и с учетом изложенных выше особенностей приведен в таблице 2.
|
Наименование |
|
Офисное здание |
Торговый центр |
Жилой комплекс |
||||
|
Исходные данные: | ||||||||
|
Общая площадь, м2 | ||||||||
|
Полезная площадь,м2 | ||||||||
|
Арендуемая площадь,м2 | ||||||||
|
Площадь земельного участка, Га | ||||||||
|
Определение НЭИ: | ||||||||
|
Доходы от эксплуатации | ||||||||
|
Расчетная арендная ставка, $/м2/год | ||||||||
|
Доходы от аренды | ||||||||
|
Прочие доходы от объекта | ||||||||
|
Потенциальный доход от объекта |
$4 143 803 |
$7 889 049 |
$5 072 382 | |||||
|
Минус недогрузка | ||||||||
|
Эффективный валовый доход | ||||||||
|
Расходы на эксплуатацию | ||||||||
|
Операционные расходы, $/м2/год | ||||||||
|
Управление недвижимостью | ||||||||
|
Аренда земли | ||||||||
|
Налог на недвижимость | ||||||||
|
Страхование | ||||||||
|
Итого расходов | ||||||||
|
$3 174 227 |
$6 025 900 |
$4 071 656 |
$0 |
|||||
|
Прогнозная цена продажи | ||||||||
|
Затраты на строительство (без стоимости прав на землю) | ||||||||
|
Разрешительная документация | ||||||||
|
Затраты на СМР на 1 кв.м |
$7 366 760 |
$17 420 000 |
$6 749 459 |
$19 081 846 |
||||
|
Архитектурные и проектные работы | ||||||||
|
Инженерные сети и техусловия | ||||||||
|
Благоустройство | ||||||||
|
Юридические издержки | ||||||||
|
Маркетинг | ||||||||
|
Страхование | ||||||||
|
Расходы на получение кредита | ||||||||
|
Аренда земли | ||||||||
|
Общие дополнительны расходы | ||||||||
|
Итого прямые затраты |
$9 464 119 |
$22 329 667 |
$11 522 628 |
$24 008 131 |
||||
|
Накладные расходы от СМР | ||||||||
|
Непредвиденные расходы от СМР | ||||||||
|
Общие расходы без резервов на проценты и операционные расходы на период заполняемости объекта |
$10 053 460 |
$23 723 267 |
$12 062 585 |
$25 534 679 |
||||
|
Максимальный размер долгосрочного кредита |
$18 516 323 |
$38 346 638 |
$28 501 592 |
$39 916 800 |
||||
|
Годовые платежи по долгосрочному кредиту |
$1 858 535 |
$3 848 960 |
$2 860 785 |
$4 006 561 |
||||
|
Прогнозный NOI | ||||||||
|
Стоимость при норме капитализации |
$57 024 000 |
|||||||
|
Доля кредита в стоимости (LTV) |
$18 516 323 |
$38 346 638 |
$28 501 592 |
$39 916 800 |
||||
|
Ставка кредита | ||||||||
|
Срок кредита, лет | ||||||||
|
Ежемесячный NOI | ||||||||
|
Максимальный DCR | ||||||||
|
Максимальный кредит по DCR |
$24 326 438 |
$46 180 913 |
$31 204 099 | |||||
|
Ставка строительного кредита | ||||||||
|
Период строительства, мес | ||||||||
|
Средний процент выплат | ||||||||
|
Выплаты процентов за период строительства |
$1 323 917 |
$4 569 641 |
$2 547 330 |
$4 756 752 |
||||
|
Итого затраты до резервов на операционные расходы | ||||||||
|
Потенциальная валовая аренда в месяц | ||||||||
|
Период сдачи в аренду, мес | ||||||||
|
Средняя заполняемости | ||||||||
|
Арендная плата в период сдачи | ||||||||
|
Расходы в период сдачи | ||||||||
|
NOI в период сдачи | ||||||||
|
Выплаты процентов в период сдачи (продажи) | ||||||||
|
Необходимый резерв на период сдачи (продажи) |
$606 034 |
$1 474 993 |
$1 846 454 | |||||
|
Всего затраты на проект |
$11 983 411 |
$29 767 900 |
$16 456 369 |
$30 291 431 |
||||
|
Показатели эффективности проекта | ||||||||
|
Затраты на проект | ||||||||
|
Долгосрочный ипотечный кредит |
$18 516 323 |
$38 346 638 |
$28 501 592 |
$39 916 800 |
||||
|
Собственный капитал проекта |
$5 554 897 |
$11 503 991 |
$8 550 478 |
$11 975 040 |
||||
|
Расходы на обслуживание задолженности по кредиту | ||||||||
|
Денежный поток на собственный капитал | ||||||||
|
Норма капитализации на момент продажи | ||||||||
|
Капитализированная стоимость |
$31 742 268 | |||||||
|
Стоимость инвестированного капитала | ||||||||
|
Приведенная стоимость на дату оценки |
$26 833 191 |
$45 542 048 |
$31 646 277 |
$47 313 465 |
||||
|
Потенциальная прибыль от девелопмента |
$14 849 780 |
$15 774 147 |
$15 189 908 |
$17 022 034 |
||||
|
Общая доходность проекта (норма капитализации) | ||||||||
|
Текущая доходность на собственный капитал | ||||||||
|
Требуемая по рынку норма доходности собственного капитала | ||||||||
|
Прибыль на собственный капитал | ||||||||
|
Полные издержки девелопмента | ||||||||
|
Стоимость прав аренды земли для девелопмента по методу остатка |
$13 739 000 |
$13 473 000 |
$13 480 000 |
$14 627 000 |
||||
Как видно из расчетной таблицы, ни один из вариантов расчета не имеет явного преимущества по стоимости прав аренды земельного участка. Необходимо помнить, что точность этих расчетов невелика и все результаты расчетов находятся в пределах вычислительной ошибки.
При проведении этих детерминированных расчетов мы исходили из того, что все входные параметры являются фиксированными. На самом деле они находятся в определенно диапазоне. Применить же вероятностные методы для этой стадии расчетов нецелесообразно из-за их большой сложности.
В течение ряда последних лет автором изучались вопросы применения теории опционного ценообразования для целей оценки недвижимости. В работе /4/ впервые было предложено использовать модифицированную методику Блэка — Шоулса для целей определения НЭИ. В дальнейших работах /5-7/ эта тема была развита и доведена до уровня методики с рекомендациями по заданию входных параметров расчетной модели.
Подробное изложение теории и методики также выходит за рамки этой статьи. Приведем только результаты расчетов по этой методике применительно к нашему примеру.
|
Параметры |
Текущее использование (складской комплекс с офисами) |
Офисное здание |
Торговый центр |
Жилой комплекс |
||||
|
Приведенная стоимость доходов от проекта при ценах продаж на дату оценки | ||||||||
|
Пересчитанное на год стандартное отклонение в ln | ||||||||
|
Приведенная стоимость необходимых инвестиций в проект | ||||||||
|
Время реализации проекта | ||||||||
|
Затраты, связанные с возможной задержкой проекта | ||||||||
|
Безрисковая ставка на период действия опциона | ||||||||
|
Stock Price |
$26 833 191 |
$45 542 048 |
$31 646 277 |
$47 313 465 |
||||
|
Strike Price |
$11 983 411 |
$29 767 900 |
$16 456 369 |
$30 291 431 |
||||
|
Expiration (in years) | ||||||||
|
T.Bond rate | ||||||||
|
Variance | ||||||||
|
Стоимость задержки | ||||||||
|
Стоимость опциона |
$15 897 594 |
$21 253 622 |
$18 033 777 |
$20 349 945 |
||||
|
Период экспозиции объекта, | ||||||||
|
Период оформления прав на объект | ||||||||
|
Период времени, к которому привязана ставка | ||||||||
|
Ставка дисконтирования | ||||||||
|
Издержки на продажу в % | ||||||||
|
Издержки на продажу в $ |
$804 996 |
$1 366 261 |
$949 388 |
$1 419 404 |
||||
|
Стоимость прав аренды земельного участка |
$13 725 062 |
$17 841 903 |
$14 986 402 |
$17 180 006 |
||||
Как видно из таблицы, учет опционных характеристик выявил явные преимущества для вариантов строительства на рассматриваемом участке земли офисного здания и жилого комплекса. Окончательное решение о НЭИ оценщик должен принять на основе всей имеющейся у него информации.
Заключение
Настоящая статья направлена на то, чтобы высветить те проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оценщики недвижимости при определении НЭИ и дать некоторые теоретические и практические рекомендации. Безусловно, ряд высказанных соображений имеют дискуссионный характер. Однако важно говорить о них, а не замалчивать.
В современных условиях растущего рынка недвижимости чрезвычайно важно иметь федеральный стандарт оценки недвижимости, чтобы, как говорится в МСО, «…уменьшить число случаев мошенничества и злоупотреблений». Многочисленные попытки создать такой стандарт у нас в стране пока не привели к успеху и, насколько мне известно, даже нет согласованного проекта такого стандарта.
Происходящий на наших глазах переход к саморегулированию должен заставить СРО заняться этой проблемой более плотно, но для этого необходимо каким-то образом объединить специалистов в области оценки недвижимости, которых в стране достаточно, но они находятся в разных СРО и городах.
Литература
- Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
- Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. — М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. — 231 с.
- Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. — 224 с.
- Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: МГСУ-РООС, 2003. — 180 с.
- Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с.52-94.
- Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с 28-32.
- Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г.
Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат. Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить. Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса.
Наиболее эффективное использование улучшенного земельного участка
При анализе наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка, исследование юридической разрешенностинаправлено на изучение вопроса, соответствует ли рассматриваемое недвижимое имущество существующим правилам застройки или иного использования земли и как такое соответствие или несоответствие воздействует на стоимость имущества. При этом исследуются многие из тех общественных и частных ограничений, которые были рассмотрены при проверке юридической разрешенности использования земли как свободной, но уже с точки зрения существующих улучшений.
Как правило, существующее использование является юридически разрешенным, так как оно осуществлялось в соответствии с действующими нормами, правилами и ограничениями.
Эффективность использования земельного участка
Рыночный анализ, проводимый ведущей американской компанией в сфере розничного питания Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи: полевой анализ, количественный анализ, качественный анализ, синтез (см. рис. 16-2). В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.
Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта землепользования. Должен быть определен «целевой рынок». Последнее предполагает выявление тех пользователей, которые скорее всего могут купить или арендовать данную недвижимость.
Внимание
Например, целевым рынком для квартир с двумя спальнями могут быть молодые специалисты и супружеские пары без детей. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить «конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.
20. оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Титул на данную собственность может страдать определенными изъянами. Соседний землевладелец может владеть зданием, вторгающимся в данный объект.
Инфо
На участке могут находиться захоронения или исторические здания, не подлежащие сносу.Если аналитик предполагает, что могут существовать правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, то ему следует получить заключение квалифицированного юриста, имеющего соответствующую лицензию. Ресурсное качество участка Ресурсное качество участка функционально связано с его емкостью и эффективностью в сочетании с другими факторами производства.
Емкость является показателем того, сколько факторов может быть приложено к участку. Примером может быть принятие решения о том, какой этажности здание строить на участке: пятиэтажное или десятиэтажное.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Важно
Эти факторы обычно рассматриваются в проверке на максимальную продуктивность. Очень часто проверка на юридическую разрешенность, физическую возможность и финансовую осуществимость позволяют сделать вывод о возможности продолжения существующего использование.
Однако в каждой из этих проверок могли быть рассмотрены и альтернативные использования или определенные действия в отношении существующего использования, а значит и соответствующие затраты для того, что бы сделать оцениваемое недвижимое имущество более ценным. Именно эти затраты становятся предметом анализа при исследовании максимальной продуктивности. Если изменения в недвижимом имуществе увеличивают или сохраняют существующую стоимость, то тогда эти затраты внесут свой вклад с максимально продуктивное использование, и это должно быть отражено в выводе о наиболее эффективном использовании.
Анализ наиболее эффективного использования
В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.
В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.
Критерии анализа наиболее эффективного использования
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Для того, чтобы корректно использовать подходы к оценке, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение способа наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2 этапа: 1.
Для земельного участка, как свободного; 2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями По общему правилу оборотоспособность земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
Измеряется топография участка, отмечаются склоны, не подлежащие застройке, перепады в уровнях участка. Проводится анализ проб почвы и подпочвенного слоя, взятых в его различных точках. Застройщику необходимо знать несущее качество почвы, ее дренажные свойства. Несущее качество определяет, какие типы построек могут быть размещены на участке и какой фундамент должен быть подведен под них.
Необходимо определить, существуют ли на участке скальные образования, для ликвидации которых потребуется проведение дорогостоящих взрывных работ. Дренажные свойства (проницаемость) почвы определяют ее способность поглощать воду.
Выявляются любые дренажные проблемы. Проверяется наличие коммунальных сетей и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следует определить какие угодно внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вредпланируемой застройке.
2. оценка недвижимости
Архитектурная выразительность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, пропорциональностью его частей, применением соответствующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства. Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворении всем техническим требованиям его стоимость, считая на 1 м2 площади или на 1 м3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строительства является одной из важнейших народнохозяйственных задач.
Таким образом, если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (далее – Правила), то попавшие в одну территориальную зону (подзону) земельные участки и расположенные на них жилые дома попадают под один правовой режим использования, строительства и реконструкции (неважно, дачные они, садовые, для ЛПХ или ИЖС). Там, где Правила до сих пор не приняты, указанные параметры для ИЖС и ЛПХ определяются соответствующими муниципальными чиновниками, выдающими разрешение на строительство, руководствуясь при этом десятками разрозненных нормативных правовых актов различной юридической силы и отраслевой принадлежности, а также соображениями, не имеющими отношения к праву.
2 наиболее эффективные способы использования земельного участка
Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и условий его эксплуатации; применением современных методов и приемов производствастроительных работ с учетом достижений строительной науки и техники. Для выбора экономически целесообразных решений установлено делениезданий по капитальности на четыре класса, в зависимости от их назначения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требования, а к IV классу — здания, для которых допустимы минимальные требования.
Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.
В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).
Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной
Тема 3.1 Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании
Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование принято называть анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН - ϶ᴛᴏ вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ:
1) Является законодательно разрешённым (ᴛ.ᴇ. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:
1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.
При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:
В случае если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;
В случае если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.
Существуют 2 базовых варианта использования участка земли как незастроенного:
1. Использование участка земли для спекулятивных целей.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
Застройка без промежуточного использования. В случае если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
Застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента͵ как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
Разделение или объединение земельных участков для достижения НиНЭИ;
Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.
Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:
В случае если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?
Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Для первого вопроса крайне важно проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.
Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.
Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.
Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.
Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:
1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается:
Крайне важно сть и возможность сохранения существующего объёма и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
Проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,
Проведение строительных работ по расширению площадей за счёт дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;
Уменьшение существующих площадей за счёт частичного сноса.
Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:
1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;
2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);
3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..
НиНЭИ собственности как улучшенной - ϶ᴛᴏ использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.
Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, в случае если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на базе настоящей стоимости будущих доходов.
В случае если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.
Тема 3.3 Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.
Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.
Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно в связи с этим анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.
Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.
Для целенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целей. Суть методики состоит по сути в том, что альтернативное использование должна быть определено на базе существования следующих базовых исходных предпосылок:
1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;
2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;
3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;
4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;
5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;
6) возможности диверсификации существующего бизнеса:
7) возможности расширения масштабов производства.
Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.
Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной" 2017, 2018.
